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📌 서론 – 경매 투자의 90%는 권리분석이다
부동산 경매 투자에서 가장 중요한 단계는 무엇일까요?
바로 ‘권리분석’입니다.
❗ 낙찰가가 싸도, 권리분석을 잘못하면 수천만 원 손해를 볼 수 있습니다.
❗ 반대로 권리만 깔끔하다면, 고수익 경매가 될 수 있죠.
그런데 처음 경매를 시작하는 분들에겐 등기부등본, 선순위, 후순위, 말소기준권리… 모두 낯설기만 합니다. 😓
오늘은 경매 초보자도 이해할 수 있도록 권리분석의 핵심 개념부터 실전 적용법까지 정리해드립니다. 📝
🔍 본론 – 경매 권리분석의 5가지 핵심 개념
1. 등기부등본 보는 법
경매에 나오는 부동산의 권리관계는 등기부등본에 모두 나옵니다.
✔ 소유권, 저당권, 가압류, 압류, 임차권 등
✔ 접수일자 순으로 작성되며, 권리의 우선순위를 판단하는 기준이 됩니다.
등기부등본 열람 사이트: 법원 등기정보 광장
---2. 말소기준권리란?
‘말소기준권리’는 경매에서 가장 중요한 개념입니다.
이 기준보다 뒤에 설정된 권리는 모두 소멸하고, 앞에 있는 권리는 그대로 존속합니다.
✔ 보통 최선순위 근저당권이 말소기준권리입니다.
✔ 선순위 임차인은 말소되지 않으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있습니다.
3. 선순위 임차인 체크
전입신고 + 확정일자 + 배당요구 여부가 중요합니다.
- ✔ 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 빠르면 선순위
- ✔ 선순위 임차인은 낙찰자가 보증금 인수해야 함
👉 이 조건이 충족되면 ‘인수주의 임차인’이므로 매우 주의해야 합니다.
---4. 가압류, 압류, 유치권 체크
✔ 가압류/압류: 일반적으로 경매 진행과 함께 말소됩니다.
✔ 유치권: 등기되지 않아도 주장 가능, 소송으로 번질 수 있음
👉 유치권이 있는 경우 실제 현장 방문 + 법률 자문 필요
권리분석 케이스별 사례 모음: 헬프미 – 권리분석 정리
---5. 대학력 있는 임차인 여부
대학력(對抗力) 있는 임차인은 ‘낙찰 이후에도 나가지 않을 수 있는 권리’를 가집니다.
✔ 전입신고 + 확정일자 + 실거주 상태여야 대학력 인정
👉 이런 경우 명도소송 비용, 시간까지 고려해야 함
---💡 실전 권리분석 체크리스트
- 등기부등본 열람 후, 말소기준권리 파악
- 선순위 임차인 존재 여부 + 보증금 확인
- 말소기준권리보다 앞선 권리 인수 가능성 체크
- 현장 방문으로 유치권·점유자 직접 확인
- 배당요구 종기일 확인 후 배당계획 분석
권리분석 무료 교육 보기: 유튜브 – 경매 권리분석 강의
---✅ 결론 – 권리분석이 정확하면, 경매는 안전한 투자다
처음엔 어렵게 느껴지는 권리분석도, 몇 번만 반복해보면 패턴이 보이고, 분석 기준이 생깁니다.
✔ 등기부를 해석할 수 있으면, ✔ 수익성+안전성 높은 물건을 누구보다 먼저 잡을 수 있습니다.
👉 오늘부터 하루 1건씩 등기부를 분석해보세요. 곧 여러분도 ‘경매 고수’가 되어 있을 겁니다. 💪
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